Comparatif
Bail notarié ou assurance loyers impayés ?
Titre exécutoire ou indemnisation : deux protections différentes, souvent complémentaires.
Mis à jour le · 6 min de lecture
Bail notarié ou assurance loyers impayés : la question revient souvent, comme s’il fallait choisir. En réalité, les deux outils ne font pas la même chose. L’un vous donne un titre pour agir vite ; l’autre vous indemnise. Voici comment les comparer, et quand les combiner.
Deux outils, deux logiques
| Bail notarié | Assurance loyers impayés (GLI) | |
|---|---|---|
| Nature | Acte authentique | Contrat d’assurance |
| Ce qu’il apporte | Un titre exécutoire | Une indemnisation |
| Coût | ½ mois de loyer HT, une fois | 2 à 4 % des loyers, chaque année |
| Conditions | Aucune sur le locataire | Critères de solvabilité du locataire |
| Si le locataire est insolvable | Recouvrement difficile | Le bailleur est indemnisé |
| Durée | Toute la durée du bail | Tant que le contrat est en vigueur |
Ce que fait la GLI
L’assurance loyers impayés garantit le paiement des loyers et des charges en cas de défaillance du locataire, dans la limite d’un plafond. Selon les contrats, elle prend aussi en charge les frais de procédure, les dégradations locatives ou la perte de loyers après le départ du locataire.
Ses contreparties :
- une cotisation annuelle, généralement comprise entre 2 et 4 % des loyers charges comprises, en principe déductible des revenus fonciers au régime réel ;
- des critères d’éligibilité : l’assureur exige que le locataire justifie de revenus suffisants — souvent environ trois fois le loyer — et d’une situation professionnelle stable ;
- des délais et formalités : déclaration du sinistre dans les délais, franchise éventuelle, plafond d’indemnisation.
Ce que fait le bail notarié
Le bail notarié n’indemnise rien. Il donne au bailleur un titre exécutoire dès la signature : en cas d’impayé, un commissaire de justice peut pratiquer une saisie sur compte bancaire ou une saisie des rémunérations sans que le bailleur ait à obtenir un jugement. Il n’impose aucune condition de revenus au locataire et produit ses effets pendant toute la durée du bail. Voir bail notarié et loyers impayés.
Sa limite est évidente : si le locataire n’a ni revenus saisissables ni épargne, le titre exécutoire ne permet pas de recouvrer les sommes dues.
Faut-il choisir ?
Non. Les deux outils se complètent :
- La GLI couvre le risque d’insolvabilité, que le bail notarié ne traite pas.
- Le bail notarié accélère le recouvrement des sommes dues, et protège le bailleur lorsque le locataire ne remplit pas les critères d’une GLI.
Un bailleur dont le locataire ne rentre pas dans les critères d’une assurance, ou qui préfère ne pas payer une cotisation chaque année, trouvera dans le bail notarié une protection durable pour un coût unique.
Le piège du cumul avec une caution
L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives d’exiger en plus un cautionnement, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Le choix se fait donc souvent entre une caution — personne physique ou garantie Visale — et une GLI.
Le bail notarié, lui, n’est pas une garantie : il se cumule librement avec une caution comme avec une assurance.
Et la garantie Visale ?
La garantie Visale, proposée par Action Logement, est une caution gratuite réservée aux locataires éligibles, notamment les moins de 30 ans, dans la limite de plafonds de loyer. C’est un cautionnement : elle ne se cumule pas avec une GLI, mais elle se combine parfaitement avec un bail notarié.
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — article 22-1 (cautionnement)
- Code des procédures civiles d’exécution — titres exécutoires