Bail notarié : avantages et inconvénients

Le bail notarié a de vrais atouts, mais il n’est ni gratuit ni magique. Avant de choisir, mieux vaut peser honnêtement ce qu’il apporte et ce qu’il coûte, en fonction de votre situation de bailleur.

Les avantages

1. La force exécutoire

C’est l’argument décisif. Le bail notarié vaut titre exécutoire pour les obligations qu’il constate. En cas d’impayé, le bailleur peut confier le recouvrement à un commissaire de justice sans passer par une procédure judiciaire préalable : saisie sur compte bancaire, saisie des rémunérations. Le gain de temps se compte souvent en mois. Voir bail notarié et loyers impayés.

2. Une preuve difficile à contester

L’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que le notaire a constaté : identité des signataires, date, contenu des engagements. Les contestations du type « je n’ai jamais signé cette clause » n’ont pratiquement aucune chance d’aboutir.

3. Une date certaine et un original conservé

Le bail a une date certaine, opposable à tous. L’original est conservé par l’étude : fini le bail égaré lors d’un déménagement ou d’une succession. Une copie peut être redemandée à tout moment.

4. Un contrat vérifié

Le notaire contrôle la propriété du bien, les pouvoirs des signataires, les diagnostics et la conformité des clauses à la loi. Un bail rédigé seul, à partir d’un modèle trouvé en ligne, contient fréquemment des clauses réputées non écrites ou des annexes manquantes. Avec un bail notarié, ces erreurs sont corrigées en amont.

5. Un signal de sérieux

Pour le locataire, un bail établi par un officier public est un gage de transparence et de conformité. Pour le bailleur, c’est aussi un message clair : les engagements pris seront respectés.

Les inconvénients

1. Un coût

L’émolument du notaire est égal à un demi-mois de loyer hors charges, auquel s’ajoute la TVA : 600 € TTC pour un loyer de 1 000 €. Il est en principe partagé avec le locataire, dans les limites de la loi, mais il reste supérieur au coût d’un bail rédigé seul. Voir le prix du bail notarié.

2. Un délai

Il faut réunir les pièces, laisser l’étude préparer l’acte et organiser la signature : comptez en général une à trois semaines une fois le dossier complet. C’est à anticiper si la date d’entrée est proche.

3. L’accord du locataire

Le bail notarié se signe à deux. Un locataire peut hésiter devant sa quote-part des frais, ou mal comprendre l’intérêt de l’acte. Expliquer que le contrat est vérifié par un officier public, voire prendre les frais à sa charge, lève généralement ces réticences.

4. Des limites juridiques à connaître

Le bail notarié ne permet pas d’expulser sans juge, ne supprime pas la trêve hivernale et ne garantit pas le paiement si le locataire est insolvable. Il se combine utilement avec une garantie : caution, garantie Visale ou assurance loyers impayés.

Pour qui le bail notarié est-il le plus utile ?

Le rapport coût-bénéfice est particulièrement favorable dans plusieurs situations :

• vous gérez seul votre location, sans agence ni administrateur de biens ;
• le loyer est élevé : un impayé de quelques mois représente alors une somme importante ;
• le logement est éloigné de votre domicile, ce qui complique le suivi ;
• vous louez pour la première fois et voulez un contrat irréprochable ;
• vous louez en SCI ou en indivision, et la preuve des engagements et des pouvoirs compte.

À l’inverse, pour une location de courte durée à un proche, ou lorsque le loyer est entièrement couvert par une garantie solide, un bail classique bien rédigé peut suffire.

Sources

• Code de commerce, article A444-103 — émolument du bail d’habitation
• Code des procédures civiles d’exécution — titres exécutoires et expulsion
• Code civil — force probante de l’acte authentique